Postav dům, zasaď strom. První část toho starého rčení se v Česku proměnila v cíl, na který většina lidí nedosáhne — a to i tehdy, když slevíme z ambicí a bavíme se o garsonce ve městě, kde je práce. Důvod nespočívá jen v úrokových sazbách nebo v chuti developerů vydělat. Leží v samotném stavebním právu, které bylo desítky let stavěné tak, aby umělo výstavbě bránit, ne aby ji řídilo.
Byty nevznikají, protože je nejde povolit
Na nedostupnost bydlení neexistuje jediný lék. Základní mechanismus je ale prostý: na trhu je velká poptávka a malá nabídka, protože nové byty nevznikají. A nevznikají hlavně proto, že povolovací procesy jsou složité, trvají neúměrně dlouho a v praxi bývají neprůchodné.
České stavební právo dnes funguje spíš tak, že stavební produkci brání, než aby ji podporovalo. Nedává pravidla pro to, jak stavět — dává spoustu nástrojů, jak výstavbu zakázat nebo znemožnit. Tam, kde je poptávka nejvyšší, se to promítá do cen, které se běžnému kupujícímu vzdálily na dohled.
Ilustrace toho, co takové tempo znamená pro obor: pokud má v Praze změna územního plánu trvat šestnáct let a samotné povolení dalších šestnáct, člověk, který se rozhodne být stavařem, má za celý produktivní život šanci postavit jednu jedinou stavbu.
Požadavky, které nejdou splnit současně
Ke zdlouhavému povolování se přidalo systematické zvyšování požadavků na stavby. Jednotlivé orgány je vydávají bez vzájemné koordinace, takže se část z nich navzájem vylučuje — a projekt jimi neprojde, ať se stavebník snaží sebevíc.
Nejnázornější příklad přinesla nedávná aktualizace prováděcích vyhlášek k větrání. Ministerstvo zdravotnictví a Ministerstvo pro místní rozvoj stanovily každé jiný požadavek a jedním z nich bylo, aby otvor pro nasávání čerstvého vzduchu a otvor pro jeho odvod byly na fasádě od sebe vzdálené nejméně deset metrů. Jenže otvorem je i okno — a to ze své podstaty nedokáže rozlišit, kudy vzduch přichází a kudy odchází. Doslovné čtení takového pravidla by znamenalo zákaz otevírat okna.
Není to nedopatření jednoho úřadu, ale povaha celého uspořádání. Ministerstvo životního prostředí vyrobí požadavek na osvětlení veřejného prostoru, který se týká technického řešení lamp i jejich umísťování, tedy fakticky staveb. Ministerstvo průmyslu a obchodu klade požadavky na energetickou náročnost budov. Každý resort sleduje svůj vlastní cíl, aniž tuší, že tentýž požadavek z jiného úhlu už řeší někdo jiný. Od revoluce přitom neexistuje místo, kde by seděl projektant a ověřoval, jestli jsou všechny ty požadavky vzájemně slučitelné. Náklady se sčítají a nakonec je zaplatí ten, kdo si byt kupuje nebo pronajímá — a znovu je platí v provozních výdajích.
Z digitalizace zbyla elektronická podatelna
Spasit stavební řízení měla digitalizace. Původní představa, kterou v roli ministra prezentoval Ivan Bartoš, zněla, že stavebník podá žádost o povolení z mobilu cestou na houby a úředník si ji na mobilu rozklikne a potvrdí. Už z toho bylo patrné, že zadavatelé nedomysleli rozsah stavebního řízení: projektovou dokumentaci s takovým množstvím výkresů a podkladů do mobilu nevměstnáte, na mobilu si ji neprohlédnete a z mobilu ji nepodáte.
Systém navíc vůbec nepočítal s existencí dotčených orgánů — tedy s tím, že do povolování promlouvají hasiči nebo ochrana přírody. Výsledkem je nástroj, který je elektronický, nikoli digitální: pracuje s PDF podobně, jako se pracuje s tištěnými novinami, ne s živým textem. Neumí spočítat provedené úkony ani počty řízení, nesleduje termíny a lhůty. Cena? Řádově několik set milionů korun — rozhodně ne dvacet nebo třicet milionů, o kterých se původně mluvilo. A analýzy stále probíhají.
Novela s okamžitou náhradou nepočítá. Úřady s podatelnou dnes pracují, takže systém zůstane zachovaný do doby, než bude připravené a v praxi odzkoušené něco funkčního. Cílový termín je rok 2030.
Poprvé po revoluci má zákon chránit i potřeby lidí
Na neduhy českého stavebnictví neexistuje jedna pilulka, proto je novela koncipovaná jako soubor opatření. Největší změna je filozofická: stavební zákon si dosud kladl za cíl chránit přírodu, historii a kulturní památky, ale nikoli samotnou výstavbu pro bydlení, práci, podnikání a vzdělávání. Nově má chránit i tyhle potřeby a dávat pravidla pro to, jak stavět — ne sloužit jako nástroj, jak stavbě zabránit.
Prakticky to znamená návody místo hádanek. Kdo dnes připravuje projekt, obchází úřady a zjišťuje, co si který z nich představuje, že mu má předložit. Novela zavádí předběžnou informaci a integruje dotčené orgány — památková péče se stane součástí jednotného úřadu rozvoje území. Stavebník tak dopředu ví, jaké dokumenty si má připravit a jak dlouho řízení potrvá. Případně se dozví rovnou, že v národním parku Šumava mrakodrap nepostaví, ať přinese cokoli.
Nenápadná, ale zásadní úprava se týká okamžiku posouzení projektu. Dnes se posuzuje ke dni vydání rozhodnutí — když řízení trvá deset let a pravidla se mezitím třikrát změní, stavební úřad na konci vyzve žadatele, aby přeprojektoval, znovu projednal s dotčenými orgány a přinesl nová povolení. Napříště se má projekt posuzovat ke dni podání žádosti. Odpadá tím opakované obíhání úřadů i překreslování dokumentace, které stojí peníze, kapacity projektantů a čas na obou stranách přepážky.
Jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí
Celá reforma se dá shrnout do tří slov: jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí. Zní to líbivě — a zkušenost s opakovanými sliby, jak se zjednoduší třeba daňové přiznání, velí opatrnosti. Rozdíl proti dřívějším pokusům má být v tom, že se text nemá opustit v okamžiku, kdy ho schválí Sněmovna.
Přípravu na zavedení novely koordinuje vládou zřízený implementační tým a vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního práva Hana Landová. Tým už dnes připravuje, jak vznikne jednotná stavební správa, jak se přestěhují úředníci a jak bude vypadat vydávání povolení. Vznikají vzorová rozhodnutí a vzorové postupy, aby si každý mohl dopředu přečíst, jak bude rozhodnutí v jeho věci vypadat. Zákon se musí naplnit prováděcími předpisy i lidmi — po schválení mají hned začít školení a příprava návodů. Cíl je zbavit se stavu, kdy bazén povoluje jinak stavební úřad v Pardubicích a jinak v Táboře.
Bez předvídatelnosti se nedá plánovat ani výroba cihel
Namítá se, že po zjednodušení přijde vlna projektů, na kterou stavební firmy kapacitně nestačí, a stavby se prodraží znovu — jen z jiného důvodu. Právě proto je ale změna nezbytná: dnes nelze plánovat ani stavební kapacity, ani výrobu stavebních hmot. Když jedno řízení doběhne za osm let a druhé za devět, příprava projektů v čase je natolik nepředvídatelná, že se s ní nedá pracovat.
Smyslem je vědět, že povolení na bytový dům přijde do roka, a u rodinného domu v některých případech celé povolení bez předchozího obíhání do třiceti dnů jako první úkon v řízení. Teprve pak jde plánovat i výroba: cihelna s pravidelným odběrem nemusí zastavovat provoz, jehož znovuspuštění trvá měsíce a stojí velké peníze.
Veřejný zájem a strašák vyvlastnění
Bytové projekty nad deset tisíc metrů čtverečních hrubé podlahové plochy mají být podle novely ve veřejném zájmu. Kritici v tom vidí službu velkým developerům a obavu, že veřejný zájem otevře dveře vyvlastňování půdy nebo změnám územního plánu navzdory ochraně přírody. Ve veřejné debatě se přitom míchají dva různé pojmy — veřejný zájem a vyvlastňovací titul.
Dosavadní nerovnováha je patrná na jednoduchém příkladu: vodovody jsou ve veřejném zájmu už dnes, ale dům, do kterého vodovod vede, nikoli. Vodovod přitom bez toho domu nedává smysl. Řada zákonů přiznává veřejný zájem ochraně dřevin rostoucích mimo les nebo kulturním památkám, výstavba jako taková ale chráněná nikdy nebyla, takže při poměřování veřejných zájmů vždy tahala za kratší konec. Novela tuhle diskriminaci odstraňuje a veřejný zájem odvozuje z toho, k čemu je území určeno v územním plánu.
Ze zařazení velkých projektů mezi vyhrazené stavby samo o sobě neplyne možnost vyvlastnit. Musel by k tomu přibýt další krok — konkrétní titul, například určení konkrétní lokality v zákoně o strategických stavbách státu, kde by stát na svém pozemku stavěl třeba byty pro vojáky. Teprve tím by vznikl soubor podmínek pro vyvlastnění. A pozor na slovo developer: ve smyslu stavebního zákona je jím každý stavebník. Developerem je i správa národního parku Šumava, když staví vlastní dům, i obec, která staví školku nebo radnici. Novela dává pravidla tomu, jak se má stavět, a nerozlišuje, kdo staví.
Výhrady k tomu, jak novela vznikala
Kritika míří především na proces. Novela byla předložena jako poslanecký tisk bez standardního připomínkového řízení, mění vedle stavebního zákona zhruba dalších dvaačtyřicet zákonů a de facto jde o nový zákon — bez řádné odborné přípravy, bez posouzení legislativní radou vlády a bez kvantifikace dopadů na rozpočet. Něco pravdy na tom je: jako poslanecký návrh skutečně vznikla, a to v prosinci loňského roku, protože vítězové voleb chtěli doručit svůj předvolební slib rychle.
Obsah té výtky je ale nepřesný. Novela stojí na návrhu, který po dvouletém přípravném procesu předkládala jako ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová — včetně hodnocení dopadů regulace a několikakolového projednání v Legislativní radě vlády. K tomu se přidaly úpravy, na kterých se v uplynulých letech shodly pracovní skupiny u Ministerstva pro místní rozvoj, například v územním plánování. To ostatně potvrzuje i Vinklárková z Arniky: na věcech, které se do textu dostaly, shoda panovala — organizace ale chtěla i další body, na nichž se skupiny neshodly, a ty v novele nejsou.
Hodnocení dopadů regulace z roku 2021 se aktualizuje na současné ceny, dělají to ekonomové v rámci implementačního týmu a probíhá to pod dozorem všech resortů. Mezirezortní připomínkové řízení proběhlo ve zrychleném režimu a v komplexním pozměňovacím návrhu jsou zohledněné podněty architektů i autorizovaných inženýrů; vláda ho odsouhlasila jednomyslně, bez rozporů s resorty. Zástupci profesních komor přitom seděli v pracovních skupinách, ze kterých návrh vzešel. Vyjádření vedení komory architektů z poslední doby ostatně směřuje k témuž závěru: obsahově novela jde správným směrem a hlavně už by měla být schválena.
Úřady rozvoje území a stav stavebních úřadů
Reforma počítá s přesunem agendy z obecných stavebních úřadů na nové úřady rozvoje území. Sdružení samospráv varují, že se to dotkne více než tisícovky úředníků a že se agenda v menších obcích lidem vzdálí — budou za ní jezdit desítky kilometrů. Analýzu, o kterou se tyhle obavy opírají, se ale ani po opakovaných žádostech nepodařilo získat, takže její data nikdo nezávisle neověřil.
Výchozí stav vypadá takto: zhruba 650 stavebních úřadů na přibližně 6 500 obcí, tedy svůj úřad má asi desetina obcí. Ty úřady vykonávají agendu, kterou jim stát svěřil v přenesené působnosti — jenže zhruba čtvrtina z nich je dlouhodobě personálně podhodnocená a sedí v nich nula nebo jeden úředník, takže se svěřená agenda fakticky neprovádí. Zhruba třetina úředníků navíc chce odejít nebo je v důchodovém či předdůchodovém věku. Schopnost úřadů dodávat to, co dodávat mají, tedy dlouhodobě klesá i bez jakékoli reformy.
Nový úřad má převést úředníky pod jedno IČO, aby mohli sdílet kapacity. Kdo má náročnou kvalifikaci stavebního úředníka, nemá odpoledne vydávat známky pro psy a popelnice, ale věnovat se stavební agendě — třeba i pro jiné území. K tomu novela přináší redukci počtu procesů i rozsahu toho, co úřad přezkoumává, a jasnější dělicí čáru mezi odpovědností projektanta a kontrolou úřadu.
Kdy to lidé poznají na cenách
Není to běh na desítky let, ale ani na týdny a měsíce. Pro široké území má novela platit od ledna 2028. Do kategorie jednoduchých staveb se nově dostaly i malé bytové domy zhruba do čtyř pater a pěti set metrů čtverečních zastavěné plochy — na tom panuje shoda s komorou architektů, s komorou autorizovaných inženýrů i se svazem měst a obcí. Pokud bude projekt připravený a sousedé dají souhlasné vyjádření, může povolení přijít prvním úkonem v řízení do třiceti dnů. Pomáhá i jednodušší posuzování požární bezpečnosti u menších bytových domů; u těch opravdu jednoduchých má stačit autorizovaný projektant.
Velké bytové projekty se ve zjednodušeném a procesně méně náročném režimu začnou povolovat od ledna 2027, takže první stavby z nich by mohly vyrůstat kolem poloviny roku 2028.
Závěr
Reforma stojí a padá s tím, jestli se povede přenést text zákona do praxe úřadů — do lidí, prováděcích předpisů a vzorových postupů. Sněmovna novelu schválila 10. července 2026, Senát ji 20. srpna zamítl a text se vrací do dolní komory. Šedivá je teorie a zelený strom života — a ten bývá k líbivým slibům nemilosrdný, slib jediného razítka tady ostatně už jednou zazněl. Rozdíl proti minulým pokusům se ukáže až v okamžiku, kdy si někdo přijde pro povolení a odejde s ním dřív, než mu vyprší trpělivost.
